Los inmobiliarios de Córdoba analizaron la situación que atraviesa el sector

El Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba -CPI- organizó una Mesa Inmobiliaria a través de la plataforma Zoom, donde los principales referentes del sector, pudieron presentar sus ideas y reflexiones acerca de cómo observan la realidad que les toca atravesar en épocas de COVID-19.

Participaron las autoridades del CPI, encabezadas por la presidente Virginia Manzotti, y el vicepresidente Alejandro Hadrowa; y los representantes de las más importantes inmobiliarias de la Provincia: Sergio Bellomo, Marcelo Merguerian, Donato Latella Frías, Juan Carlos López, Joaquín Malbran, Sebastián Rodríguez Metayer, Miguel Mariel, Tomás Juárez Beltrán y Sergio Villella.

En la primera ronda, cada uno de expositores se presentó para luego pasar a responder a la primera consigna: cómo observan la realidad del sector inmobiliario en épocas de COVID 19. Actuó como moderador Gustavo Mallea.

Sergio Bellomo fue el primero en tomar la palabra, asumiendo que "venimos de dos años bastantes duros en lo que hace a cantidad de operaciones concretadas y también por el valor de las rentas de los locales comerciales. Hay grandes firmas que no pudieron pagar sus rentas (abril y mayo), pero han sido los menos porque lo que se pactó con la mayoría es el alquiler al 50 por ciento".

Bellomo se mostró optimista al expresar: "Creo que hay mucho dinero guardado y tiene que salir para la compra de inmuebles".

Marcelo Merguerian fue quien siguió en el orden de oradores, analizando: "Estamos en un momento de alta negociación, pactándose alquileres desde marzo a mayo al 50 por ciento, y en algunos casos hasta por debajo de ese porcentaje", dijo coincidiendo con Bellomo.

Y reconoció: "Pensé que iba a haber más desocupación (de inmuebles) de la que tenemos, si no prima el sentido común entre las partes el negocio inmobiliario no funciona", advirtió.

Merguerian asumió que "vivimos en un país muy particular, vamos de crisis en crisis, pero el inmueble y el ladrillo siguen siendo un reaseguro", y se mostró optimista al sostener que "puede comenzar a ocurrir un reacomodamiento de precios para que vuelva el mercado inmobiliario a ser un atractivo. Uno siempre sabe que con el ladrillo va a lo seguro. Esto no es algo que vaya a durar eternamente, esto va depender mucho de la cintura política y de cada uno de nosotros para seguir negociando en el día a día".

Donato Latella Frías por su parte, se mostró enérgico al afirmar: "Hay tres razones por las que hoy estamos en crisis: estar dolarizado el mercado, estar dolarizado el mercado y estar dolarizado el mercado, ¿y por qué digo esto?", preguntó mientras respondía con otro cuestionamiento "¿cómo puede ser que suban los precios habiendo cero demanda?"

​Latella Frías mostró una postura firme al expresarse en contra de la dolarización del sector, haciendo comparaciones en cuanto a lo que aumentó en los últimos meses la moneda estadounidense, porcentaje que consideró imposible de aplicar en las propiedades, remarcando su concepto de pesificar los inmuebles.

"Si tenemos que hablar de valores inmobiliarios tenemos que retrotraernos como mínimo a febrero de 2018 pero en pesos, y lo actualizamos no a dólar, sino a un índice propio, y ahí vamos a ver que un inmueble es la mitad de lo que hoy vale en dólares", sostuvo demostrando los altos valores que se venían manejando en el sector.

Y también graficó la relación de salarios con la compra de inmuebles señalando que en la década del 90 con cuatro años de salarios promedio se compraba un departamento; mientras que hoy se necesitan 20 años de ese salario promedio para comprar esa misma propiedad.

"La rentabilidad no baja, suben los precios, los valores inmobiliarios están por las nubes y esa es la razón de la crisis de nuestro sector", denunció.

Juan Carlos López, a su turno, comentó que "las ventas no estaban en los niveles que pretendíamos y el COVID empeoró todo eso, produciendo que nos readaptemos a las nuevas condiciones de vida. Lo que más nos está complicando es que no tenemos métricas para saber cuánto tiempo durará la crisis, estamos sin certezas, todo lo que habíamos aprendido lo vamos a tener que repensar para reaprender el negocio inmobiliario".

López coincidió con que "el mercado está dolarizado" pero en una clara disidencia con Latella Frías, aseveró que "a eso no lo podemos cambiar". Sobre la paralización de las operaciones inmobiliarias, reconoció que "vamos a tener que trabajar sobre muchas variables, para poner en ON el mercado que hoy está en OFF, recuperando la confianza en el mercado inmobiliario, en los constructores y desarrollistas, y con un gran sentido de resiliencia hacia los clientes para explicarles que los valores de hoy son menores a los del año anterior, donde empezamos a jugar con nuevas reglas y nuevas definiciones".

Joaquín Malbrán fue el siguiente interventor: "Nuestro aporte fue fundamental para intervenir entre las partes (inquilinos y propietarios, compradores y vendedores) para explicar lo que estaba ocurriendo. Con los contratos que se vencieron, se han mantenido los valores que se venían pagando, sin ningún aumento. Sincerar los valores es clave porque hay clientes que tienen el dinero, pero se marean ante tantas variaciones de precios por valores que estaban desenfocados", analizó.

Y agregó que "debemos tener actualizadas nuestras páginas web para sacar ventaja ahí, ofreciendo y mostrando lo que la gente está buscando", como una nueva alternativa a la hora de volver a posicionarse en el mercado, haciendo uso de las nuevas tecnologías.

Sebastián Metayer también se refirió a la dolarización del sector inmobiliario, reconociendo que "hoy estamos viviendo una problemática difícil de resolver porque muchos clientes compraron sus inmuebles como capital dolarizado, y hoy hacerles entender que esos valores están por debajo de lo que ellos creyeron comprar, resulta complicado".

Por otra parte también afirmó que "hay que impulsar el negocio inmobiliario. La construcción ha bajado muchísimo sus costos y es lógico que el resultado final, resulte en lo mismo", dijo coincidiendo con sus colegas en que los precios de las propiedades están sobrevaluadas.

Sobre el uso de la tecnología coincidió en que "debemos agudizar nuestro ingenio, utilizando la tecnología, con plataformas de ofrecimiento de inmuebles, tenemos la oportunidad de ser artífices de un gran cambio", remarcó entusiasmado.

Miguel Merial continuó el análisis de la dolarización de los inmuebles: "Al pensar en dólares confundimos que tenemos ese activo en lugar de un departamento de 100 mil dólares, creemos que tenemos los 100 mil dólares", dijo, asumiendo a su vez que los valores de los inmuebles han caído en dólares.

Por eso sostuvo que "los precios de inmuebles no se pueden fijar en dólares porque son una locura, no se puede tasar como antes, se debe hacer por comparación y recomposición, no en dólares. Hay compradores y hay vendedores, pero hay que hacer entender a la gente lo que valen las cosas", enfatizó siguiendo la línea de sus colegas al afirmar que los inmuebles estaban siendo sobrevaluados.

Tomás Juárez hizo su análisis en base a la incertidumbre que se vive al no saber cuándo se acabará la pandemia, el aislamiento, la paralización del país: "Cuando la gente no sabe qué va a pasar empieza a entrar en pánico", aseveró.

Y reconoció que "el primer mes estuvimos bien en cuanto a los pagos pero después comenzó a complicarse. Cuando la gente pierde el horizonte, la luz al final del túnel, como no se sabe cuándo se va a salir de esto, la gente dejó de pagar. Creo que lo peor será la pos-pandemia, saber cómo se va a reactivar el sector", inquirió.

También reconoció que las ventas en el mercado inmobiliario venían presentando una caída, con devaluaciones consecutivas, con consecuencias en los valores de venta, y sin demanda; cuestiones que la pandemia profundizó aún más.

Sergio Villella, como último orador, presentó los números de los últimos dos años para mostrar cómo desde marzo de 2018 a marzo de 2020 se fueron dando procesos de devaluación. "La cosa va ir a fondo, con bajas del 20 al 25 por ciento precio dólar. Hoy el que quiere vender por alguna necesidad, va a tener que hacerlo con recortes de hasta el 25 por ciento, por lo que se abre una ventana de posibilidades para desarrollistas y propietarios de departamentos que van a vender y a muy buenos precios", señaló marcando que las crisis de unos pueden significar las oportunidades de otros.

Villella se mostró muy optimista respecto al segundo semestre del año: "Veo en los próximos seis meses a inversores que van a salir en busca de oportunidades, dejando plazos fijos, invirtiendo en inmuebles. Vamos a estar en buenos tiempos pero dependerá de nosotros plantear la realidad en cuanto a los precios", auguró.

En la segunda parte de esta Mesa Virtual propuesta por el CPI, se analizaron los desafíos que el sector deberá enfrentar tras la pandemia, y allí todos coincidieron en la digitalización y el uso de las nuevas tecnologías para acercarse a los clientes y concretar operaciones; el reacomodamiento y sinceramiento de los valores de los inmuebles; la reestructuración del sector; la visión más amplia del mercado que no solo se reduzca a departamentos en Córdoba sino a viviendas en el Gran Córdoba como una consecuencia directa de la cuarentena para las familias que les tocó el confinamiento en lugares reducidos.

"Hoy es el momento del gran cambio y nosotros somos actores y artífices de esa situación", declaró Sebastián Metayer; mientras que Sergio Villella agregó: "Hay que salir a buscar nuevos mercados, no quedarnos solamente en Córdoba, y el gran desafío es el trabajo colaborativo de todos los corredores inmobiliarios", destacó.